岁末是市民看房、选房、买房的高峰期，近年来多次出台住房消费政策“组合拳”的烟台，如约在2025年末掷下最重一子——市民翘首以盼的住房“以旧换新”新政正式施行进入倒计时。

明年起，市民可根据自身情况，选择多种方式参与“以旧换新”，还能通过“解约保护期”等方式灵活进行交易；符合相应标准的三代内直系亲属的旧房，均可参与“收旧换新”；全市统筹安排总计1.15亿元的各类专项支持资金，参与“收旧换新”和“卖旧买新”均可享受单套最高3万元补贴，优惠券与补贴券可叠加使用，最高每套可“直省”8万元之多……

多种方式供换房市民“对号入座”

买新换旧，是市民改善居住条件的普遍方式。截至12月中旬，烟台挂牌二手房已突破6万套。缩短换房周期、降低购房成本，无疑是“以旧换新”目标所在。针对不同市民的实际情况，住房“以旧换新”提供了多种可选模式。

“住房‘以旧换新’业务，属于租赁公司与换房人之间基于自愿原则的市场化交易行为。”烟台市住房和城乡建设局党组成员、烟台市住房保障和房产交易中心主任张帅介绍，“收旧换新”模式由收旧主体（房地产开发企业或第三方企业）直接收购换房人（居民）持有的二手房（住宅），收购款用于抵扣换房人购买的新建商品房（住宅）房款，可通过两种方式展开。一种情况下，可以由房地产开发企业作为收旧主体，按照市场化原则收购换房人（居民）二手房，销售其开发的新建商品房，并对收购的二手房进行运营、处置；二手房销售所得资金，可用于抵顶换房人新购商品房房款。

另一种情况下，则可由各类企业作为第三方收旧主体，按照市场化原则收购换房人的二手房，销售与该企业签订“以旧换新”合作协议的房地产开发企业所开发的新建商品房，并对收购的二手房进行运营、处置。二手房交易过程按照市场化原则，以评估机构评估价格为参考，最终成交价格由收旧主体与换房人协商确定。

“卖旧买新”的市民，也可以选择两种方式参与活动：第一种便是换房人自行出售二手房，并购买新建商品房。另一种则是由中介机构、房地产开发企业与换房人签订三方协议，中介机构优先推动换房人二手房销售。需要注意的是，换房人与房地产开发企业或中介机构签订《卖旧买新协议书》或《新建商品房买卖合同》时，应明确帮卖、补贴券、定向购房优惠券使用、兑付及“解约保护期”等事宜。新建商品房可设立不少于60天“解约保护期”，若二手房在约定时间内售出，则按约定流程办理新建商品房购买手续；若未售出，换房人可无条件解除新建商品房认购协议。

除“以旧换新”和“卖旧买新”外，烟台市还将探索“拆旧换新”模式，鼓励各区市结合“收旧换新”推动城市更新、危旧房改造，推进过程中，要因城施策、一项目一策，充分尊重群众意愿，按照“成熟一个、推进一个”的原则进行。

三代内直系亲属旧房均可“以旧换新”

目前，市级已确定蓝天城投集团下属企业烟台市城兴房屋租赁有限公司作为收旧主体，黄渤海、莱山、福山、莱阳也明确了收旧主体，鼓励更多区市、企业参与。符合哪些条件的房屋在“收旧”之列？

“参与‘收旧换新’的房屋，需要同时满足区域、房龄、权属、配套等基础标准。”烟台城市建设投资集团有限公司副总经理安赟刚说。以市直各区为例，芝罘区主要收旧范围为德润快速路以东、芝罘莱山交界处以西、幸福南路—北马路—滨海北路以南、港城东大街以北；福山区主要收旧范围为聚福路以东、河滨路以西、永达街以南、永安街以北；莱山区主要收旧范围为芝罘莱山交界处以东、华庭路—蓝海路以西、滨海中路以南、轸大路以北；牟平区主要收旧范围为西郊路以东、通海路—春海路以西、颐悦街以南、荣乌高速以北；蓬莱区主要收旧范围为钟楼北路以东、海市西路以西、仙境路以南、北关路以北；黄渤海新区主要收旧范围为贵阳大街以东、泰山路以西、滨海路以南、北京南路—嘉陵江路以北；高新区主要收旧范围为华庭路—蓝海路以东、海澜路以西、滨海中路以南、火炬大道以北。

在房龄上，“收旧”房龄原则上不超过25年（即2000年1月1日后竣工备案），核心区域标准可由收旧主体适当调整；权属上要求在国有土地上合法建造、取得不动产权证（自建房、小产权房除外）的住宅，不存在产权纠纷、居住权纠纷、限制交易等情形；物业服务以及水电气暖等配套设施应完备。具体到置换环节，二手房总价不高于新购商品房总价的65%；支持一套或多套二手房置换一套或多套新建商品房；允许三代内直系亲属的旧房参与置换。

如果参与活动的市民住房满足上述条件，租赁公司与换房人共同在评估机构库中选取三家评估机构，并随机抽取一家开展旧房评估，租赁公司对评估机构出具的评估报告及评估价格进行评审，参照评审核定后的价格，与换房人协商确定最终交易价格。操作流程则分为5步：1.换房人登记旧房、选定意向新房。2.换房人报名登记、提交资料。3.租赁公司安排验房、签订验房确认单、评估、双方协商确定交易价格。4.租赁公司、换房人、新房开发企业三方签订相关协议、公示后交房。5.办理旧房过户及新房网签手续。

“卖旧买新”适用条件也在发布会上得到明确。“卖旧”的二手房应为国有土地上取得不动产权证，产权清晰（自建房、小产权房除外）、不存在限制交易情形的住宅，不限区域、年限，需在购买新建商品房（住宅）前完成二手房交易及不动产登记。而烟台市行政区域内依法可进行销售、不存在查封等限制交易情形的新建商品房，均可参与“买新”。

1.15亿专项资金助市民“应省尽省”

既要满足居住品质提升的需求，更要让市民“应省则省”，参与住房“以旧换新”，可以享受哪些真金白银的优惠？烟台市财政局经济建设科科长李大卫介绍，住房“以旧换新”活动期间，烟台市设立房地产高质量发展专项支持资金，专项用于“以旧换新”政府补贴（6000万元）及定向购房优惠券（5500万元）。其中，对参与“收旧换新”的居民按新旧房价差额给予1%补贴，参与“卖旧买新”的居民按新房价给予1%补贴，单套最高3万元。发放“群团购”及多代多孩家庭定向购房优惠券，二孩家庭1张，三孩及以上家庭2张，多代家庭1张；优惠券可与补贴券叠加使用，单套补贴最高8万元。

烟台市住房和城乡建设局房地产市场监管科科长王杰介绍，补贴券于明年1月1日起至12月31日期间，通过烟台住建公众号——烟台市住房“以旧换新”平台进行实名制申领。首轮集中投放补贴券2000张，之后每15天投放一轮。补贴券有效期至下次集中发放前一日24:00，到期后未通过烟台市住房“以旧换新”平台完成申报的补贴券，将自动收回并重新发放。符合条件的拟换房人凭提前申领、并在有效期内的补贴券，冲抵对应金额的购房款，还需提交身份证明、新旧房买卖合同、补贴券等材料。“特别要提醒广大市民，补贴券的申领人、使用人要与新、旧房产权人一致，或者为其三代以内（原二手房产权人与新房产权人三代以内）直系亲属。”

除去各类补贴外，公积金同样将助力住房“以旧换新”。烟台市住房公积金管理中心党组成员、副主任邢红梅介绍，在提取范围上，本市贷款购买新建商品住房的，购房首付款提取与偿还购房贷款本息提取的范围，由购房人及配偶扩大到购房人、配偶、父母及子女。实际可贷额度同步提高，贷款申请人计算贷款额度上限时月还款额不得超过申请人家庭收入的比例，由之前的50%调整为60%。本市青年人及新市民家庭购买首套自住住房时，住房公积金个人住房贷款额度不再与个人住房公积金账户缴存余额挂钩。“特别是符合条件的‘以旧换新’购房者，在旧房使用了公积金贷款的情况下，再次申请公积金贷款购买新建商品房时，核减一次公积金贷款次数。”

金融政策同样为住房“以旧换新”赋能。中国人民银行烟台市分行党委委员、副行长王继松介绍，本次住房“以旧换新”政策落地进程中，中国人民银行烟台市分行组织10余家银行机构，强化“住房租赁团体购房贷款”对住房“以旧换新”政策的支撑作用，目前，已在贷款资金规模、贷款期限和贷款利率三个方面取得实际成效。已协调多家金融机构，为收购旧房用于长期租赁的收旧主体，提供期限在25年以上、利率最低可达3%左右的长期限、低利率住房租赁贷款支持。借助“长周期、低利率”的金融产品，降低资金成本，确保收旧主体顺利运转。

YMG全媒体记者 杨健