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住宅专项维修资金怎么用?这八种情形可应急

2022-08-08 08:59:12

来源:水母网   YMG全媒体记者 杨健



水母网8月8日讯YMG全媒体记者 杨健)近日,市住建局在其官网对《烟台市住宅专项维修资金管理办法(征求意见稿)》(下简称《办法》)进行了公示,按照《办法》,市区六区的首期住宅专项维修资金交存标准为:不带电梯的多层住宅按58元/平方米交存;带电梯的多层住宅和小高层住宅按66元/平方米交存;高层住宅按118元/平方米交存。维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。发生屋面、外墙防水严重损坏等八种情形,可应急使用住房维修专项资金。

商品住宅、非住宅业主

按所拥有物业建筑面积交存

《办法》对适用范围进行了界定。我市行政区域内的商品住宅、经济适用住房、共有产权住房、集资建房、政府限价房、国有土地上房屋征收产权调换住房、售后公有住房和用于销售的非单一业主的非住宅维修资金的交存、使用、管理和监督,均适用本办法。出售公有住房的维修资金,应当在完成核对后,由财政部门或者其他管理部门划转到当地物业主管部门进行统一管理。未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理的商品住宅、非住宅维修资金,由物业主管部门代为统一管理。

在住宅维修资金交存方面,商品住宅、非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。各区市物业主管部门应当根据当地实际情况,在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额,并适时调整。交存标准公布前应当报上一级物业主管部门备案。

市区六区的首期住宅专项维修资金交存标准为:不带电梯的多层住宅按58元/平方米交存;带电梯的多层住宅和小高层住宅按66元/平方米交存;高层住宅按118元/平方米交存。其中,多层住宅是指总楼层七层(含)以下的楼房、小高层住宅是指总楼层十二层(含)以下的楼房、高层住宅是指总楼层十二层(不含)以上的楼房。

出售公有住房的,售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取维修资金。业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

公共收益交存维修资金

比例不低于60%

《办法》规定,物业主管部门应当在商业银行开立维修资金专户。资金专户下设房屋账户和公共账户。其中,房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金以及房屋账户的增值收益,房屋账户的维修资金属于业主个人所有,按照物业管理区域设总账,按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的,以幢为单位设总账,按房屋户门号设分户账,核算到户。公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金以及出售公有住房划转的维修资金,公共账户的维修资金属于全体业主共有,按物业管理区域设总账,按幢设分户账。

物业管理区域内的公共收益主要包括利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后,其余部分用于交存维修资金,具体交存比例由业主大会决定,但不应低于公共收益总金额的60%。但业主大会另有决定的除外。

开发建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金,业主应当在办理房屋交付手续前,按合同约定一次性足额将首期维修资金交存至维修资金专户。截至竣工交付尚未售出的房屋,由开发建设单位交存首期维修资金,实行商品房预售资金监管的,开发建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转至维修资金专户。《办法》特别提出,人防工程、社区用房、物业管理用房等公益性质房屋;在工业用地上建设的厂房、办公用房、职工宿舍等建筑物;小区外独立产权,与毗邻建筑物不存在共用部位、共用设施设备的房屋;不单独登记权属的车库(车位)、储藏室(小棚)等,不交存维修资金。

专有部分面积占比

2/3以上业主表决方可使用

市民最为关注的住宅维修资金使用方面,《办法》规定,维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致原则。

维修资金使用必须符合以下条件:维修项目属于共用部位、共用设施设备,并已过保修期。新建商品住宅、非住宅保修期限自通过开发项目竣工综合验收备案之日起计算;维修资金账面金额低于首期交存金额的30%时,续交后方可使用;计划使用和一般使用时,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。其中,计划使用适用于可以提前预见的,以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,可以一次表决不超过连续2年的维修资金年度使用计划。一般使用适用于涉及全体或者部分业主临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。应急使用适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况,需要立即进行的维修和更新、改造。

在启动急维修程序方面,《办法》规定,凡出现下列情形之一,均可应急使用住房维修资金:物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;电梯发生故障影响正常使用需立即维修的;消防设施存在严重故障需立即维修的;建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动;玻璃幕墙炸裂;排水管道严重堵塞或爆裂;单独登记权属的地下车库雨水倒灌;其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

维修组织单位或者个人应选聘具有相应能力的单位进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。物业主管部门应当将所需维修费用划至有关单位账户。维修和更新改造方案、工程决算报告、工程验收合格证明、涉及户数和清册分摊方案等,须在小区内明显位置公示不少于5天。

应急使用资金不足

可从公共账户调剂垫付

在使用住房维修资金的分摊方面,《办法》规定,物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由该房屋全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。单幢房屋涉及一个单元的,由该单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;涉及两个或者两个以上单元的,由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊。

住宅之间或者住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。屋顶的维修,由维修所及范围覆盖下各层的房屋所有人按建筑面积比例分担;电梯起始层业主不需分摊电梯维修和更新、改造费用。

涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目,可从公共账户列支,公共账户资金不足的,由全体业主或者有利害关系的业主,按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。出现应急使用情况,需从房屋账户列支而房屋账户资金不足的,经业主委员会同意,可以先从公共账户中调剂垫付。

住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的,开发建设单位可从已交存的维修资金所产生的利息中分摊维修和更新、改造费用,不足资金应由开发建设单位承担。未交存维修资金或者维修资金续交不足,发生应分摊维修费用的,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积承担。


王雪

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