[见波论商之烟台写字楼]烟台楼市与国际基准唱反调

写字楼、住宅“价格倒挂”

市民对写字楼概念缺乏市场导入

记者 庞见波

住宅是市场最基本的需求。就一个区域而言，总是先有住宅，等住宅发展到一定的规模后，才开始形成商业，再等商业发展到一定规模后才能轮到商务办公。而写字楼本身也处于变化当中，陆续发展出高密度办公、低密度办公以及集成办公等众多模式。这就像在时代的发展中，一个区域总是先有菜市场，然后出现超市，最后才轮到大型购物中心一样。

按照国际基准衡量，写字楼售价一般应比同区域内住宅价格高三成以上。然而，烟台的写字楼市场与国际基准唱起了反调：南大街的写字楼卖8000多，附近的最新公寓已经过万；莱山黄金海岸线上的办公楼价格难以突破万元大关，第三城国际大厦起步价仅为5200元，而一条线上的海景住宅已向一万五冲刺……目前烟台出现的这种“商住价格倒挂”，比一些城市某段时期出现过的一二手房价格倒挂现象更奇特、更离谱。

通常，写字楼的价格应该高于住宅。

写字楼从立项到建设开发，其成本都要高于住宅楼，仅是立项一项，写字楼的立项手续、成本都是普通住宅没法比的，这也是众多“商住楼”以住宅立项的重要原因。

在开发过程中，写字楼开发中需要考虑的配套设施成本要高于普通住宅，一些能够体现写字楼性能的设备，例如高速电梯、中央空调、宽带入户、办公自动化系统等等，都是普通住宅没有的。在土地方面，写字楼所在位置一般是在繁华地段，位处规划内的商业地段，通常会比一般的住宅用地更贵。据业内人士分析，写字楼受开发成本影响，会比同区域的住宅价格高出30%，有的甚至能高达50%。

然而，本应正常的30%差价在烟台写字楼市场不但没有体现，甚至部分写字楼价格比住宅还低，这是一种很不正常的情况。

写字楼价缘何难敌住宅?

趋势红人策划公司老总屈则成认为，烟台写字楼、住宅价格“倒挂”现象与其本身定位和所在地段有关，同时也与市场需求有关。

第三城国际大厦销售总监韩非说，烟台的住宅因全国大趋势影响而出现大幅度涨价，住宅的市场需求一直都是旺盛的，而写字楼则受其本身市场环境影响，通常仅限于办公企业与投资者，这部分需求在庞大的购房大军中所占比例有限，自然写字楼涨价幅度要缓，这也是导致“倒挂”现象的原因。北方温州城商业总监马武华认为，一些高档写字楼的涨价幅度其实也不低，但由于一些写字楼受项目定位、地段、品质影响，从整体来看，涨幅的确不如住宅。

更深刻的原因来看，烟台写字楼长期处于零散的自生自灭状态，每个个体看起来都很强大，整体处于弱势，很多写字楼是“悄悄地发财，放声地不要”，整个市民阶层对写字楼概念缺乏市场导入，写字楼究竟是干什么的，市民对此并不像对住宅和商铺那样熟悉，于是，就出现了火热认购住宅和商铺，对写字楼不屑一顾的局面。

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