| [见波论商之烟台写字楼]烟台写字楼今非昔比 [见波论商]出租率高租金涨 烟台写字楼放量井喷
年租金回报率远远高于一般商铺
各家“赌”的方向不一样
记者 庞见波 通讯员 李婷
水母网6月13日讯 写字楼与住宅不同,严重依赖于当地的商务环境,2008年的烟台写字楼市场,为什么以9座楼、30万平方米的规模扎堆上市?
趋势红人策划公司老总屈则成认为,一方面是烟台经济自然增长刺激的,一方面是烟台被评为中国投资环境金牌城市造成的。成为投资环境金牌城市,势必吸引众多企业涌进烟台,于是,办公就成了第一需要。
世通华纳烟台公司老总罗丹秀的遭遇很能说明写字楼的需求:因为公司总部在北京,所以2006年11月份罗丹秀来烟台第一件事就是找写字楼,但偌大的烟台,找个地段、物业各方面配套设施好的写字楼真让她上了火。寻寻觅觅,找了很久,最后才在金都大厦落脚。即使如此,罗丹秀认为,其实这个楼有一个不好的地方,就是停车难。后来她又花大量的人力找,但再也没找到更合适的地方。
有需求就应有市场,但最近两年不少开发商一窝蜂盖写字楼,还有更深刻的原因。
“小学生做住宅,中学生做商铺,大学生做写字楼”,这是流传于房地产界的升级理论,港城住宅市场繁荣近十年,有些开发商在住宅和商铺考试中及格后,忍不住想鲤鱼跳龙门,通过写字楼进入大学门槛。有些开发商拿到的地段开始想做住宅,后来发现最适合做的应是写字楼,例如,第三城国际大厦当初想做住宅,后来觉得莱山作为行政中心,最缺少的恰恰是写字楼,于是,就有了这座莱山的智能化写字楼;置地前景根据调查,觉得南大街商业氛围浓厚,最适合做的不是住宅,而是写字楼,于是,就有了市长大厦的面世。
愿望良好只是开始,关键是写字楼对开发商的回报可谓相当丰厚,置地前景老总萧启良说,一般写字楼的年租金回报率为售价的5%,而他们做调查时发现,烟台竟然达到了15%,也就是说,7年时间,就可全部收回成本,远远高于一般商铺的回报率,大家几乎同一时间发现了这一行业秘密,再加上此前三水大厦等写字楼销售一空,于是,才导致港城写字楼大上马。
虽然看好写字楼市场,但各家赌注的方向是不一样的:
芝罘写字楼赌的是芝罘区已经成型的商业氛围,作为烟台市的商贸中心,很多人习惯于在本区域办公那是必然的,就因为赌的是芝罘区昨天已有的成就,所以芝罘区目前写字楼最多。
开发区写字楼赌的是开发区的今天。开发区以工业立区,经过20多年的发展,在全国开发区排第六位,2007年的GDP是450个亿,2008年预计达到580个亿。随着开发区人口的增多,往宅及商业配套的不断完善,尤其是LG、富士康、大宇重工等企业的出现,为其配套的金融、服务、旅游以及贸易咨询等第三产业也会随之建立,大量写字间的开发势不可免。
莱山写字楼赌的是莱山区的明天。城市中心的东移,随着烟台市的发展,莱山区凭着其独特的地理优势,将来会成为新的城市中心。目前莱山的商务氛围还不是很浓厚,但随着迎春大街的改造,三五年后该区的商务必将繁荣起来,本应滞后几年出生的第三城国际大厦与南山世纪大厦提前落地,赌的就是莱山的明天,赶在前面把地先占下。有人说,目前莱山写字楼的走向好比股指达到了2千点,应该还有涨到5千点的空间。
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