[剑波论商之烟台写字楼]烟台写字楼扎堆上市

[见波论商之烟台写字楼]烟台写字楼今非昔比
[见波论商]出租率高租金涨 烟台写字楼放量井喷

年租金回报率远远高于一般商铺

各家“赌”的方向不一样

记者 庞见波 通讯员 李婷

水母网6月13日讯 写字楼与住宅不同，严重依赖于当地的商务环境，2008年的烟台写字楼市场，为什么以9座楼、30万平方米的规模扎堆上市？

趋势红人策划公司老总屈则成认为，一方面是烟台经济自然增长刺激的，一方面是烟台被评为中国投资环境金牌城市造成的。成为投资环境金牌城市，势必吸引众多企业涌进烟台，于是，办公就成了第一需要。

世通华纳烟台公司老总罗丹秀的遭遇很能说明写字楼的需求：因为公司总部在北京，所以2006年11月份罗丹秀来烟台第一件事就是找写字楼，但偌大的烟台，找个地段、物业各方面配套设施好的写字楼真让她上了火。寻寻觅觅，找了很久，最后才在金都大厦落脚。即使如此，罗丹秀认为，其实这个楼有一个不好的地方，就是停车难。后来她又花大量的人力找，但再也没找到更合适的地方。

有需求就应有市场，但最近两年不少开发商一窝蜂盖写字楼，还有更深刻的原因。

“小学生做住宅，中学生做商铺，大学生做写字楼”，这是流传于房地产界的升级理论，港城住宅市场繁荣近十年，有些开发商在住宅和商铺考试中及格后，忍不住想鲤鱼跳龙门，通过写字楼进入大学门槛。有些开发商拿到的地段开始想做住宅，后来发现最适合做的应是写字楼，例如，第三城国际大厦当初想做住宅，后来觉得莱山作为行政中心，最缺少的恰恰是写字楼，于是，就有了这座莱山的智能化写字楼；置地前景根据调查，觉得南大街商业氛围浓厚，最适合做的不是住宅，而是写字楼，于是，就有了市长大厦的面世。

愿望良好只是开始，关键是写字楼对开发商的回报可谓相当丰厚，置地前景老总萧启良说，一般写字楼的年租金回报率为售价的5%，而他们做调查时发现，烟台竟然达到了15%，也就是说，7年时间，就可全部收回成本，远远高于一般商铺的回报率，大家几乎同一时间发现了这一行业秘密，再加上此前三水大厦等写字楼销售一空，于是，才导致港城写字楼大上马。

虽然看好写字楼市场，但各家赌注的方向是不一样的：

芝罘写字楼赌的是芝罘区已经成型的商业氛围，作为烟台市的商贸中心，很多人习惯于在本区域办公那是必然的，就因为赌的是芝罘区昨天已有的成就，所以芝罘区目前写字楼最多。

开发区写字楼赌的是开发区的今天。开发区以工业立区，经过20多年的发展，在全国开发区排第六位，2007年的GDP是450个亿，2008年预计达到580个亿。随着开发区人口的增多，往宅及商业配套的不断完善，尤其是LG、富士康、大宇重工等企业的出现，为其配套的金融、服务、旅游以及贸易咨询等第三产业也会随之建立，大量写字间的开发势不可免。

莱山写字楼赌的是莱山区的明天。城市中心的东移，随着烟台市的发展，莱山区凭着其独特的地理优势，将来会成为新的城市中心。目前莱山的商务氛围还不是很浓厚，但随着迎春大街的改造，三五年后该区的商务必将繁荣起来，本应滞后几年出生的第三城国际大厦与南山世纪大厦提前落地，赌的就是莱山的明天，赶在前面把地先占下。有人说，目前莱山写字楼的走向好比股指达到了2千点，应该还有涨到5千点的空间。