勾画楼市发展蓝图 烟台房地产发展战略研究正式出炉

    在政府着手抑制房价高涨、控制投资需求以及从紧货币政策的大背景下，人们对烟台房地产业发展的方向充满了猜测和期待。

    日前，由我市委托建设部政策研究中心编制的《烟台市房地产业发展战略研究》通过专家评审正式出炉。

    “ 2010年之前，将加快推进以廉租住房为核心的住房保障制度建设，基本解决低收入家庭的住房困难……”昨天，记者在市建设局城市房地产综合开发办公室翻看刚刚出台的《烟台市房地产业发展战略研究》，发现新一轮房地产业发展战略研究成果，为烟台楼市勾画了一幅发展蓝图。

    ■背景

    两个70% 尚未完全显效

    烟台作为沿海城市，毗邻海岸线的住宅无疑是以享有海景景观优势而极具竞争性的。近年来，烟台市住宅开发质量有着明显的提高。但是从住宅规划和从住宅小区品质看，烟台市房地产开发所形成的小区布局，沿海城市的建筑特色体现的不突出，住宅小区的规划、建筑及环境设计缺少精品。

    然而，随着近年来烟台房地产开发速度的加快，可供住宅建设的临海地块已经越来越少。稀缺的海岸线资源限定了总体的海景住宅供应量，随着可供开发沿海地块的减少，未来海景住房的需求竞争将更为激烈。

    目前，烟台住房的供应集中在中、高端商品住房，普通商品住房数量相对较低，供应结构还需加快调整完善。 “去年11月9日，我市举行‘中小住宅户型建设大赛活动’，计划从参赛房产企业中评出14个优秀组织奖、20个银牌户型奖、10个金牌户型奖。但最终金奖只评出4个，而其余6个空缺，评委会坚持了自己的评选原则———宁缺毋滥。”开发办主任刘学祥告诉记者，造成这种局面的原因是“两个70%”刚在我市实施不久，其效果还未在成品房体现出来。

    “两个70%”，即经济适用房、廉租房、中低价位中小套型普通商品住房等普通住房土地供应，必须达到居住用地供应的70%以上；城市新审批、新开工的住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。此政策于2006年下半年刚在我市实施，90平方米以下普通商品当时住房还未大量上市。这种情况下，烟台房地产规划和开发理念的提高迫在眉睫。

    ■目标

    建成高水平城市滨海地带

    去年7月，我市邀请了国内房地产研究权威机构———建设部政策研究中心率先在全省启动了新一轮房地产业发展战略研究。“这有利于我们及时掌握研究我市房地产市场发展动态，认真排摸市场隐患，有效监测和化解市场风险，为我市房地产业发展提供理性指导，为领导科学决策提供可靠依据。”开发办党支部书记张逊如是说。

    新一轮房地产业发展战略研究的开展，标志着我市房地产业发展进一步向理性化、规范化、科学化迈进，必将有效指引我市房地产业发展方向，促进我市房地产业健康持续发展。

    根据新一轮房地产业发展战略的具体目标，我市到2010年将基本建成国内最高水平的城市滨海地带，打造烟台城市品牌，提升城市品质和综合竞争力；重点发展普通商品住房，明显改善城乡居民的住房条件和居住环境；加大住房保障力度，改善低收入家庭的住房条件；充分发挥住宅产业化的已有优势，在发展“省地节能环保”建筑方面取得突出成效，成为全国示范城市。

    今后，我市新增住房建设用地将优先安排廉租住房、经济适用住房和“两限房”。严格按照国家宏观调控政策中两个70%的比例要求，有计划有节奏地出让土地，调整市场供求关系，引导新的住房建设和消费模式。其中，芝罘等核心区域，地价较高、交通便利，重点安排中小户型住宅项目；“两限”商品房项目主要安排建筑面积90平方米以下的住宅；莱山政务新区、开发区和滨海沿线，重点提高项目品质和档次。

    ■布局

    城市设计实施精细开发

    按照新阶段新要求，2010年之前，烟台市房地产业发展将加快推进以廉租住房为核心的住房保障制度建设，基本解决低收入家庭的住房困难；理顺房地产行政管理体制，形成促进房地产市场健康发展的体制、机制和制度环境；充分发挥烟台住宅产业化的先发优势，大力发展省地节能环保型住宅和绿色建筑；按照国家房地产调控政策的有关比例要求，切实调整土地供应结构、改善供求关系；加快旧城、城中村和旧住宅小区的改造整治步伐。

    本轮房地产业发展战略研究按照“建设现代化、国际性港口城市”的发展目标，对芝罘区、莱山区、福山区和牟平区四个组团及开发区形成的中心城市区域进行以住宅为主的房地产空间布局。按照组团式城市结构要求，根据不同组团特性合理布局不同类型、不同档次的住房。不同区域的住房布局各有侧重、突出特色、和谐互补；安排中低价位、中小套型住房时，充分考虑中低收入家庭对公共交通、公共服务等的需求和支付能力。

    《烟台市房地产业发展战略研究》指出，烟台重点沿海地带应深化至“城市设计”层次。实施精细开发，全面安排防护林建设，形成全国最佳的海岸生态环境，打造烟台城市品牌；芝罘区组团应适当压缩房地产开发强度，更着力于城市综合整治，完善城市功能、结构和疏解人口，增加绿地比例；莱山区组团应加大开发建设力度，改变“有区无城”的状况；开发区重点安排写字楼、酒店及配套设施；住宅开发以中高档为主，主要解决区域发展的住房需求；福山区应适度控制开发的规模与节奏，注重开发质量，重点安排普通商品住房，特别是中低价位、中小套型住房；牟平区组团应实施牟平城市重心北移开发战略；以养马岛建设发展规划统筹开发建设。

    本报记者 夏丹 通讯员 刘少飞 岳川东 李国升

    五区房产空间布局将调整

    水母网4月10日讯（记者 夏丹 通讯员 刘少飞）记者昨日从市建设局城市房地产综合开发办公室获悉， 《烟台市房地产业发展战略研究》对芝罘、莱山、福山、牟平及开发区形成的中心城市区域，按照组团式城市结构要求，根据不同组团特性合理布局不同类型、不同档次的住房。芝罘区：开发强度适当压缩

    芝罘区房地产开发力度应适度压缩，房地产开发主要是完善城市功能和结构，疏解中心城区人口。

    芝罘老旧住宅小区高度集中，人口密度高，中低收入家庭比例高。应综合整治和改造建设并重，以综合整治为主，适度安排改造建设型住宅项目；应注重增加芝罘中心城区绿地比例，增加绿地面积，提高绿化质量，全面改善居住环境和生态环境；应成为90/70住房的重点区域，增加商业、金融、旅游等物业比例，进一步增强城市功能。莱山区：住宅开发重点区域

    莱山区作为新的行政中心、文教科研和高新技术基地，是打造新烟台城市的关键功能区。除安排行政办公、文化教育、体育、旅游等重点项目及设施外，应当是我市今后住宅开发建设的重点区域。

    住宅建设高、中、低档搭配，高层建筑、多层建筑搭配，解决行政中心南移的配套住房建设。该区住房规划布局应当与芝罘区旧城改造、拆迁安置等统筹考虑，安排必要的经济适用住房（含廉租住房）项目，疏解核心市区的人口密度，解决房价持续上涨情况下烟台市本地居民的住房问题。经济适用住房（含廉租住房）考虑占10%左右。开发区：以中高档住房为主

    开发区重点安排高新技术企业发展所需要的酒店和写字楼及配套生活设施，住宅开发以中高档住房为主，主要解决开发区引进项目及其所需人才的住房问题。住宅项目要体现时代特色，具有现代化水平，以现代化的高层建筑为主，海岸带适当安排低密度住宅。福山区：重点容纳增量人口

    福山区具有发展工业、物流和生活服务条件，是未来容纳城市化进程中增量人口的重要区域。但目前区域内房地产开发规模和增长速度都已处于高位运行，应适度控制规模与节奏，重点安排普通商品房和中低价位、中小套型住房，为解决开发区蓝领就业者和城市化进程中进城人口的住房问题拓宽渠道。牟平区：实施城市重心北移

    牟平区要抓住烟台经济社会跳跃式发展的机遇，适时实施新城开发建设，实施牟平城市重心北移开发战略。住房建设首先以满足当地居民居住需求为主，适度考虑城镇化发展要求。其中，新住宅项目要提高规划设计水平，合理确定容积率，以小高层为主，建筑要突出特色，注意形式的多样化；在养马岛建设发展规划指导下，统筹海洋养殖、公共建筑和旅游宾馆建设、路网、景点开发、生态环境建设等，丰富烟台市旅游业资源。

    芝罘区建筑暖色为主

    水母网4月10日讯（记者 夏丹 通讯员 刘少飞）记者昨日获悉，《烟台市房地产业发展战略研究》对芝罘区的建筑形式与建筑色彩进行统一规划，中心区域建筑总体上以暖色系为主，普遍采用砖红色或建筑灰色坡屋顶形式，与城市的气候条件、自然环境相协调，形成鲜明的城市风貌。

    据介绍，芝罘区作为烟台市核心市区，其建筑形式与建筑色彩必须延续城市历史和发展脉络。建筑高度以满足使用需求、人口规划数量为原则，形成高低错落的丰富有致的城市空间轮廓。住宅以20～30米的多层和小高层建筑为主，结合道路布局，在城内形成海景视野走廊。作为城市标志性建筑，适度安排体现现代化特色的商务办公、文化娱乐、商业等高层公共建筑。

    滨海内侧规划不少于30米的绿化带

    水母网4月10日讯（记者 夏丹 通讯员 刘少飞）记者昨日从市建设局城市房地产综合开发办公室了解到，今后，我市重点沿海地带规划将深化至“城市设计”层次。实施精细开发，全面安排防护林建设，形成全国最佳的海岸生态环境，打造烟台城市品牌。

    根据《烟台市房地产业发展战略研究》，我市滨海地带绿化建设中，将全面安排防护林建设，争取用5年左右时间在沿海地带形成完整的防护林带，切实改善和提升烟台的生态环境，形成全国最佳的海岸生态环境，提升烟台房地产发展的竞争力，为建设宜居城市创造基础条件。

    滨海地带重点规划布局旅游、会展、文化体育、休闲度假设施等的物业类型。在滨海道路外侧重点地段进行园林景观建设，以高水准绿化美化、城市雕塑、海上娱乐项目等为主，一般不安排大型、永久性房地产项目。滨海内侧规划不少于30米的绿化带；房地产类型应以旅游、休闲度假、商务、宾馆、高档住宅项目为主，包括酒店、度假村、高档公寓、写字楼等。

    滨海地带建筑以多层、低密度为主，高层建筑应远离海岸线，在距海岸线500米范围内建筑高度控制在40米以内；建筑形式与建筑色彩要有时代特征并与地形地貌相协调。开发区、芝罘区、莱山区、养马岛等沿海关键地段应确定几个重点项目或标志性工程，规划设计方案国内外公开招标或邀请竞标。

    烟台中心城区近期约需住房17万套

    水母网4月10日讯（记者 夏丹 通讯员 刘少飞）根据《烟台市房地产业发展战略研究》，包括芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、开发区在内的烟台中心城区，未来几年住房需求将保持持续增长。

    专家采用了平均增长速度法和分类需求法两种预测方法对烟台住房需求总量进行预测，然后对预测结果求算术平均，则烟台五区2007-2010年住房需求总量约17万套左右，年均约3.85万套；2011-2015年住房需求总量约23.1万套左右，年均约4.53万套。

    根据平均增长速度法预测结果显示：2007-2010年住房需求总量约15.5万套左右，年均住房需求量约3.1万套。2011-2015年住房需求总量约20.8万套左右，年均住房需求量约3.96万套。

    根据分类需求法预测结果显示：

    2007-2010年烟台中心城区本地改善型需求约为6.94万套；2011-2015年本地改善型需求约为9.91万套。

    2007年-2010年拆迁引致需求约为5.2万套；2011年-2015年拆迁引致需求约为7.42万套。

    2007-2015年，每年的婚房需求约为0.7万套。其中，2007-2010年新组建家庭住房需求约为2.8万套；2011-2015年新组建家庭的住房需求约为3.5万套。

    2007-2010年本地投资（投机）需求约为0.47万套；2011-2015年本地投资（投机）需求约为53.4万平方米。

    2007-2010年外地需求量约为3.1万套；2011-2015年外地需求量约为3.96万套。

    烟台房地产业发展优劣势分析

    优势

    ———滨海城市，环境优美，气候宜人。

    ———产业优势日益突出，后劲充足。

    ———交通便利，区位优势逐渐显现。

    ———社会经济与房地产业均处于快速上升期。

    劣势

    ———中心城区实力不强，辐射带动能力差。

    ———城市知名度相对较低。

    ———未来老城区改造难度加大。

    夏丹 整理